不動産売却における譲渡所得とは？計算方法と節税の仕組みをわかりやすく解説

不動産を売却するときに避けて通れないのが「譲渡所得」にかかる税金です。仕組みを理解していないと、思わぬ税負担に驚くことも少なくありません。

こうした疑問を解消するために、本記事では熊本市を中心としたエリアの賃貸・売買物件を豊富に取り扱う不動産のプロ【ハイコム】監修のもと、譲渡所得の基本的な考え方から、計算方法、短期・長期の税率の違い、さらに節税に役立つ特例や確定申告の流れまでを詳しく解説します。

正しい知識を身につければ、安心して不動産売却を進めることができます。（以下の内容は2025年現在の情報です。最新情報は国税庁のサイトなどをお調べください。）

不動産売却における譲渡所得とは？

不動産を売却すると、その利益に対して課税されることがあります。このとき課税対象となるのが「譲渡所得」です。譲渡所得とは、不動産の売却価格から取得費や譲渡費用を差し引いた残りの利益を指します。

給与所得や事業所得と異なり、臨時的に発生する所得である点が特徴です。

たとえば、2,000万円で購入した不動産を3,000万円で売却した場合、差額の1,000万円が譲渡所得の基礎になります。

ただし、購入時の仲介手数料や登録免許税などの取得費、売却時の仲介手数料や印紙税などの譲渡費用を差し引けるため、実際に課税される額はさらに調整されます。

このように譲渡所得の正しい理解は、税金負担を適切に把握し、節税策を検討するうえで欠かせません。次では、具体的な計算方法を解説します。

譲渡所得の計算方法

2025年現在の計算方法です。

（出典： 国税庁｜譲渡所得の計算のしかた(分離課税)）

譲渡所得の基本計算式

譲渡所得の計算は、次の式で求められます。

譲渡所得 ＝ 譲渡価額 −（取得費 ＋ 譲渡費用）− 特別控除額

この計算によって、課税対象となる利益が明確になります。

取得費に含まれるもの

取得費とは、不動産を取得した際にかかった費用の合計です。主に以下が含まれます。

もし取得時の領収書が残っていない場合は、譲渡価格の5％を「概算取得費」として計算できます。ただし、実際にかかった取得費がわかる場合は、その金額を使ったほうが有利になることが多いです。

譲渡費用に含まれるもの

譲渡費用は、不動産を売却する際に必要となる費用です。例えば以下が含まれます。

これらの費用を差し引くことで、課税額を少なくできます。

特別控除を適用する前後のイメージ

居住用財産を売却する場合には「3,000万円特別控除」が利用できます。この控除を適用することで、多くの場合、課税対象となる譲渡所得は大幅に減少します。

このように、譲渡所得の計算は単純に売却価格と購入価格を比較するだけでなく、取得費・譲渡費用・控除を正しく反映させることが大切です。次は、この計算結果に大きく影響する「所有期間と税率の関係」について解説します。

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譲渡所得税の税率と所有期間の違い

不動産売却で課される譲渡所得税は、所有期間が5年以下か、5年を超えるかで大きく変わります。これは、短期売却を抑制し、長期保有を促すための仕組みです。

短期譲渡所得（所有期間5年以下）の税率

所有期間が5年以下の場合、譲渡所得に対して以下の税率がかかります。

合計で約39％の税率が適用されるため、税負担は大きくなります。

長期譲渡所得（所有期間5年超）の税率

所有期間が5年を超える場合、以下のように税率が軽減されます。

合計で約20％となり、短期譲渡に比べて半分程度の負担で済みます。

所有期間の起算日

所有期間の判定は、売却した年の1月1日時点で5年を超えているかどうかで決まります。たとえば2018年6月に取得した不動産を2023年12月に売却した場合、2023年1月1日時点で所有期間は4年半のため「短期譲渡」に区分されます。

この所有期間の違いは、課税額に直結する重要な要素です。次は、さらに税負担を軽減できる「控除や特例」について見ていきましょう。

節税に役立つ控除や特例制度

不動産売却における譲渡所得は、条件を満たせば大幅に軽減できます。代表的な控除や特例制度を確認しておきましょう。

3,000万円特別控除

マイホーム（居住用財産）を売却した場合、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例があります。
（出典：国税庁「No.3302 マイホームを売ったときの特例」）

例えば譲渡所得が2,800万円の場合、この特例を適用すれば課税対象はゼロとなり、所得税・住民税ともにかからなくなります。

適用条件には「住居として利用していたこと」「過去2年以内に同じ特例を利用していないこと」などがあるため、事前に確認しておくことが重要です。

所有期間10年以上の軽減税率

マイホームを10年以上所有している場合、6,000万円以下の部分に14.21％、超える部分に20.315％いう軽減税率が適用されます。
（出典：国税庁「土地や建物を売ったとき」）

短期譲渡の約39％、通常の長期譲渡でも約20％と比べると、長期所有による節税効果は非常に大きいといえます。

居住用財産の買換え特例

マイホームを売却して新たにマイホームを購入する場合、一定の条件を満たすと「買換え特例」が使えます。

この特例を適用すると、売却益に課税されず、次のマイホーム売却時まで課税を繰り延べできます。
（出典：国税庁「No.3355 特定のマイホームを買い換えたときの特例」）

ただし将来の売却時にまとめて課税されるため、利用するかどうかはライフプランを踏まえて判断すべきです。

相続・贈与で取得した不動産の特例

相続や贈与で取得した不動産を売却する場合も、通常の譲渡所得計算と同じ方法が使われます。

ただし「被相続人居住用財産の譲渡に関する特例（空き家特例）」など、相続特有の控除制度があります。
（出典：国税庁「No.3306 被相続人の居住用財産を売ったときの特例」）

これらの特例を適切に活用することで、大きな節税効果が期待できます。次は、実際に申告・納税の際に必要となる流れを確認しましょう。

確定申告と納税の流れ

不動産売却で譲渡所得が発生した場合、多くのケースで確定申告が必要です。

申告が必要になるケース

• 譲渡所得が発生した場合
  
• 特例（3,000万円控除など）を適用したい場合
  
• 損失が発生し、他の所得と損益通算したい場合
  

たとえ課税額がゼロになる場合でも、控除や特例を使うには申告が必須です。

申告時に準備すべき書類

確定申告には次のような書類が必要です。
（出典：A4-1 申告手続き（譲渡所得関係　申告書添付書類）」）

これらを整理しておくと申告がスムーズに進みます。

申告の期限と納税時期

確定申告の期限は、売却した翌年の2月16日〜3月15日です。納税も同時期に行う必要があります。申告が遅れると延滞税が発生するため、余裕を持った準備が大切です。

不動産売却時の譲渡所得に関するよくある質問

損失が出た場合はどうなる？

売却で損失が出た場合でも、給与所得など他の所得と相殺できる「損益通算」、さらに翌年以降に繰り越せる「繰越控除」が使える場合があります。
（出典：国税庁「No.3390 居住用財産を譲渡した場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除」）

相続した不動産を売却したときの扱いは？

相続した不動産を売却した場合、取得費は被相続人が取得したときの金額を引き継ぎます。そのため古い不動産だと取得費が不明になることも多く、概算取得費を用いるケースが一般的です。

複数の特例は併用できるのか？

3,000万円特別控除と軽減税率の特例は併用できますが、買換え特例と同時利用はできないなど制約があります。国税庁の各制度ページで必ず確認しましょう。

まとめ

不動産売却で課税される譲渡所得は、売却価格から取得費・譲渡費用を差し引き、さらに特別控除を適用して算出されます。税率は所有期間によって大きく異なり、さらに各種特例を利用することで税負担を抑えることが可能です。

しかし、制度は複雑で申告漏れや控除の見落としが起きやすいため、専門家に相談するのが安心です。