【初心者向け】後悔しない不動産売却の方法とは？熊本市での手続き・流れ・注意点をわかりやすく解説

「不動産を売りたいけれど、何から始めればいいのかわからない…」そんな方のために」

本記事では、地域密着で「地域未来牽引企業」に選定されたハイコム不動産の監修のもと、不動産売却の基本から流れ、仲介・買取・リースバックといった主な方法の違いまで、初心者にもわかりやすく解説。熊本市で後悔のない売却を実現するためのポイントを丁寧にご紹介します。

不動産売却の基本を知ろう｜押さえておくべきこと

不動産を売却する際には、いきなり「どの会社に依頼するか」「いくらで売れるか」といった話に進むのではなく、まず基本的な考え方を押さえておくことが重要です。ここでは、不動産売却の全体像と、熊本市での売却に特有の事情を含めた基本前提について解説します。

不動産売却とは何か？売却の全体像を理解しよう

不動産売却とは、個人や法人が所有している土地や建物などの不動産を、他者に譲渡して対価を得ることを指します。売却には主に「仲介による売却」と「業者による直接買取」という2つの方法があり、それぞれ流れやメリットが異なります。
不動産は高額資産であり、一度の取引で数百万円〜数千万円が動くため、売却の意思決定から契約、引き渡しまで慎重に進める必要があります。

自分に合った売却目的を明確にする

「なぜ売却したいのか？」をはっきりさせることが、最適な売却方法を選ぶうえでの出発点です。

たとえば…

といったように、理由によって「価格を重視するのか」「スピードを優先するのか」など、選ぶべき手法や業者のタイプが変わります。目的が不明確なままだと、途中で売却戦略がブレてしまい、納得のいく結果を得にくくなります。

熊本市での売却に関する地域特有の事情とは

不動産市場は全国一律ではありません。特に熊本市では、以下のような地域特性が売却戦略に影響します。

これらを踏まえて、熊本市の市場事情に精通した不動産会社に相談することが、スムーズな売却への第一歩です。

不動産売却の流れをステップごとで解説｜初めてでも安心の手順

不動産の売却は一生に何度もあるものではなく、初めての方にとっては分からないことだらけです。各ステップの目的や注意点を把握することで、後悔のない売却が実現できます。

不動産売却のステップ

1. 売却の準備
   　必要な書類を整え、売却に向けた準備を行います。
   
2. 媒介契約の締結
   　不動産会社と契約を交わします。
   
3. 売却活動と内覧
   　物件を宣伝し、購入希望者に内覧してもらいます。
   
4. 売買契約の締結
   　購入者と売買契約を締結します。
   
5. 引き渡しと確定申告
   　物件を引き渡し、税務申告を行います。

このように、不動産売却は上記のようなの各フェーズに分かれており、流れを理解しておくことで、トラブルや損失を防げます。

不動産売却の方法は主に3つ｜仲介・買取・リースバックの違いと選び方

不動産を売却するには、大きく分けて「仲介」「買取」「リースバック」の3つの方法があります。どの方法を選ぶかによって、売却までのスピードや手取り額、売却後の住まい方に大きな違いが生じるため、自分の状況や希望に合った選択が重要です。

仲介：高く売れるが時間がかかる

不動産会社に買主探しを依頼し、第三者に売却するのが仲介です。市場価格に近い価格で売却できる可能性が高い反面、売却まで数ヵ月かかることもあります。熊本市では地域に根ざしたネットワークを持つ不動産会社を選ぶことで、成約率が高まります。

デメリット

• 売却まで時間がかかることがある
  
  
• 内覧対応や広告活動が必要
  
  

買取：すぐ売れるが価格は比較的安め

不動産会社が物件を直接買い取る方法です。査定後すぐに売却できるため、「急いで現金化したい」「内覧対応が面倒」という方に適しています。価格は相場の7〜9割程度が一般的ですが、ハイコム不動産では「3ヶ月売れなければ事前合意価格で当社が買取る」といった買取保証もあります。

メリット

• すぐに売却・現金化できる
  
  
• 内覧や広告が不要
  
  

デメリット

• 仲介に比べて売却価格は低くなりやすい
  
  

リースバック：売却後も住み続けられる

物件を売却した後、買主と賃貸契約を結び、引き続きその家に住み続ける方法です。資金調達が必要だが、住環境を変えたくない場合に有効です。熊本市では高齢者や離婚後の生活安定を求める方に選ばれる傾向があります。

メリット

• 売却後も引越しせずに住み続けられる
  
  
• 現金化と住環境の維持を両立できる
  
  

デメリット

• 賃料や契約条件の制約がある
  
  
• 長期的には家賃負担が発生する
  
  

それぞれの方法には一長一短があるため、自分の売却理由（相続・ローン滞納・離婚など）や希望条件（価格優先・スピード重視・住み続けたいなど）に応じて、最適な手段を選ぶことが大切です。

不動産売却でかかる費用｜手取り額を正確に把握しよう

不動産を売却する際、受け取る金額＝売買価格とは限りません。売却にはさまざまな費用が発生するため、事前に必要な支出を把握しておくことが、正確な「手取り額」の見積もりにつながります。ここでは、特に注意すべき費用を紹介します。

1.仲介手数料

仲介による売却を行う場合、不動産会社に支払う成功報酬として「仲介手数料」が発生します。上限は法律で定められており、売却価格の3%＋6万円（税別）が一般的です。※販売価格により変動・特約あり

例）2,000万円の物件→約66万円（税別）

2.登記関連費用（抵当権抹消費用など）

住宅ローンが残っている物件を売却する場合、抵当権の抹消登記が必要です。司法書士への報酬と登録免許税を含め、数万円の費用がかかります。

3.譲渡所得税・住民税

売却益（譲渡所得）が出た場合、その利益に対して税金が課されます。所有期間が5年を超えるかどうかで税率が異なるため、事前の確認が必要です。

※マイホームの売却には特例（3,000万円控除）もあり、適用可否を税理士に相談すると安心です。
※詳しくは国税庁ホームページをご覧ください。

4.引越し・原状回復費用

住み替えを伴う場合は引越し費用が発生します。また、賃貸として貸していた物件では、退去後に原状回復のための修繕費用がかかるケースもあります。

5.不用品処分・ハウスクリーニング費

空き家や相続物件では、家具や家電などの不用品処分、ハウスクリーニングの費用も見積もる必要があります。ハイコム不動産ではこれらの対応もワンストップでサポートしています。

不動産売却では、これらの諸費用を差し引いた「正味の手取り額」が資金計画の基準になります。

不動産売却でしてはいけないこと

不動産売却は、一生のうちに何度も経験するものではありません。だからこそ、知識や経験が不足していると、後から「こんなはずではなかった」と後悔することになりかねません。ここでは、よくある失敗例をもとに、不動産売却で特に気をつけたい5つの注意点を解説します。

1.相場を無視した強気の価格設定をしない

売主としては当然、少しでも高く売りたいと考えるものです。しかし、周辺相場と比べて明らかに割高な価格を設定すると、買い手がつかず売却期間が長引く原因になります。特にネット上では価格比較が容易なため、相場とかけ離れた物件は敬遠されがちです。
適正価格を知るには、不動産会社による机上査定や現地査定を受けるほか、類似物件の売出し価格・成約価格を調べることが大切です。

2.複数の不動産会社に査定を依頼しない

1社だけに査定を依頼すると、その価格が高すぎるのか安すぎるのか判断できません。最低でも3社程度には査定を依頼し、査定額だけでなく提案内容や対応の丁寧さも比較しましょう。
また、買取と仲介では売却までのスピードや価格が大きく異なるため、両方の査定を受けて検討することをおすすめします。

3.売却理由を曖昧に伝える・隠す

売却理由は購入希望者からの信頼に直結する情報です。「ローン滞納で急いでいる」など言いづらい理由であっても、不動産会社には正直に伝えることで、適切な販売戦略やサポートを提案してもらえます。
特に任意売却や相続物件の処分など事情が複雑な場合は、秘密厳守で対応してくれる会社を選ぶことが重要です。

4.修繕や清掃を怠ったまま売り出す

第一印象は非常に重要です。室内が散らかっていたり、水まわりが汚れていると、内覧者の印象が悪くなり、成約率が下がってしまいます。
簡単な清掃や設備の修理・補修を事前に行っておくだけでも、印象が大きく変わります。空き家の場合は、ハウスクリーニングの利用も効果的です。

5.契約内容をよく確認しないままサインする

売買契約書や重要事項説明書には、解除条件や違約金など重要な情報が含まれています。専門用語が多く理解しづらいこともありますが、不明点は必ず不動産会社に確認し、納得したうえで署名しましょう。
特に「買取保証付き仲介」や「リースバック」など特殊な売却方法を選ぶ場合は、仕組みやリスクを十分に理解しておく必要があります。

熊本市で不動産を売却するなら信頼できる不動産会社選びがカギ

ここまで、不動産売却の基本的な流れと押さえておきたい注意点を解説してきました。売却成功の最終的な決め手となるのが、「どの不動産会社を選ぶか」です。特に熊本市のようにエリア特性が色濃く反映される地域では、地域密着型で実績のある不動産会社に依頼することで、より高値・早期の売却が期待できます。

熊本市ならではのエリア事情に精通しているか

熊本市は中央区・東区・南区など地域ごとに不動産ニーズが異なります。たとえば、通勤・通学に便利な中央区ではマンション需要が高く、東区では戸建て住宅の動きが活発です。
そのため、地域に精通した会社であれば、最新の相場や買主の傾向に基づいた販売戦略が立てられます。大手よりも地場に強い不動産会社の方が適しているケースも多く見られます。

売却後までサポートしてくれる体制か

不動産の売却は、引き渡しで終わりではありません。売却後の確定申告や住み替え、相続・登記など付随する手続きが多数あります。こうした面までサポートしてくれる会社であれば、売主としても安心して取引に臨めます。
特に、初めて売却する方や高齢の方にとっては、「わからないことが聞ける」「何度でも丁寧に説明してくれる」対応力が重要です。

専門性と信頼性のある不動産会社を選ぶポイント

信頼できる不動産会社を選ぶには、以下の点をチェックしましょう。

熊本市で信頼と実績を兼ね備えた不動産会社を選ぶことで、納得のいく売却を実現しやすくなります。次のステップとして、不動産会社への相談・査定依頼に進んでみましょう。