不動産を売却したいけれど、「実際にどれくらいの費用がかかるのか分からない」と悩んでいませんか？本記事では、熊本市を中心としたエリアの賃貸・売買物件を豊富に取り扱う不動産のプロ【ハイコム】監修の下、売主が負担すべき費用の内訳や注意点、節約のポイントまで徹底解説します。仲介手数料や税金、登記費用などの基礎から、相続・離婚・空き家売却などケース別の違いも網羅。事前にかかる費用を把握して、納得のいく不動産売却を実現しましょう。
不動産売却の税金や控除に不安がある方へ
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不動産売却で発生する費用の全体像とは？
不動産を売却する際、多くの方がまず気になるのが「どれくらい費用がかかるのか」という点です。売却によって得られる金額がすべて手元に残るわけではなく、さまざまな費用が差し引かれるため、事前にその全体像を把握しておくことが重要です。
売主が負担する主な費用とは
買主が支払う費用との違い
費用総額の目安と売却価格からの控除
不動産売却費用の分類と時期の目安
費用の発生時期は、「契約時」「決済・引渡し時」「売却後（確定申告）」に分かれます。
- 契約時にかかるもの：印紙税など
- 決済時に支払うもの：仲介手数料・登記費用など
- 売却後に発生するもの：譲渡所得税・住民税
それぞれの費用が「いつ」「いくら」「なぜかかるのか」を理解しておけば、売却スケジュールと資金準備を的確に立てることができます。以下へも詳しく記載しています。
不動産売却時に売主が支払う7つの具体的な費用
不動産を売却する際、売主が負担する費用には明確な内訳があります。どれも避けて通れないものであるため、ひとつひとつの項目を把握し、事前に備えることが重要です。ここでは、代表的な7つの費用について詳しく解説します。
仲介手数料（3％＋6万円＋消費税の計算式）
不動産会社に仲介を依頼して売却を行う場合、成功報酬として仲介手数料を支払います。計算式は「売却価格×3％＋6万円＋消費税」で、例えば3,000万円の物件なら約105.6万円（税込）です。なお、上限は宅建業法で定められており、値引き交渉できる場合もありますが、対応は会社ごとに異なります。
印紙税（売買契約書の作成にかかる税金）
売買契約書には所定の印紙を貼付し、納税する必要があります。印紙税額は契約金額によって変動し、たとえば1,000万円超〜5,000万円以下の契約では1万円の印紙が必要です。この費用は契約時に必要になるため、現金での準備が求められます。
登記費用・抵当権抹消費用（司法書士への報酬も含む）
住宅ローンが残っている場合、抵当権を抹消する必要があります。そのための登記手続きを司法書士に依頼するケースが一般的で、報酬を含めて数万円〜数十万円程度の費用が発生します。また、住所変更登記や地目変更などの追加登記が必要になることもあります。
住宅ローン繰上返済手数料（金融機関ごとの違い）
住宅ローンを完済する際、金融機関によっては「繰上返済手数料」がかかる場合があります。金額は1〜3万円程度が相場で、インターネット専用口座なら無料になることも。事前に金融機関に確認しておくと安心です。
譲渡所得税と住民税（売却益が出た場合）
売却価格が購入時より高く、譲渡益が出た場合には「譲渡所得税」と「住民税」が発生します。税率は所有期間によって異なり、5年超であれば20.315%、5年以下なら39.63%となります。特別控除などの優遇制度を利用できるかどうかで税額が大きく変わるため、注意が必要です。
ハウスクリーニング・不要品処分などの諸経費
売却前に物件を見栄え良くするため、ハウスクリーニングや不要品の処分を依頼するケースもあります。費用は業者や作業範囲により異なりますが、数万円〜十数万円が目安です。買主の印象を左右するため、可能であれば予算を確保しておきたいポイントです。
その他に想定される臨時費用
ケースによっては、以下のような費用が追加で発生することもあります。
- 土地の境界確認や測量費用
- 建物解体費用（更地にして引き渡す場合）
- 仮住まい費用や引っ越し費用
- インスペクション（建物状況調査）の費用
これらは状況次第で必要になるため、事前に不動産会社に相談し、見積もりに含めることが大切です。
参照：
不動産売却の税金や控除に不安がある方へ
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ケース別で変わる不動産売却費用
不動産売却には基本的な費用が存在しますが、物件の状況や売却の背景によっては、それに加えて追加の費用や手間が発生することがあります。ここでは「相続」「離婚」「空き家」「投資用物件」など、代表的な4つのケース別にかかる費用を解説します。
相続不動産の売却にかかる費用（相続登記・遺産分割協議など）
また、共有名義の場合には遺産分割協議書を作成する必要があり、相続人が複数いる場合は話し合いに時間と費用がかかることもあります。加えて、相続税の納税資金として売却する場合は、税務署との相談や納税時期との調整が必要になる点にも注意が必要です。
離婚に伴う売却で発生する費用（名義変更・持分処理）
また、住宅ローンの名義がどちらか片方になっている場合、売却時の残債の処理や金融機関との調整が必要となり、場合によっては繰上返済手数料や違約金も発生する可能性があります。
以下へも詳しく記載しています。
離婚時に不動産を売却するには？財産分与・住宅ローン・名義変更の進め方を解説
空き家・古家付き土地売却の追加費用（解体・測量・境界確認）
また、登記上の面積と現況にズレがある場合、土地の測量や境界確認が必要になることがあります。特に隣地との境界が曖昧な場合には測量士の立会いや確定測量図の作成が必要で、これには20万〜50万円程度の費用がかかる場合もあります。
投資用・賃貸中物件の売却でかかる費用（原状回復・解約通知等）
また、入居者がいるままオーナーチェンジで売却する場合も、事前の告知や賃貸借契約の取り扱いについて買主と調整する必要があり、専門的な仲介業者のサポートが不可欠です。
不動産売却費用を抑える5つの方法
不動産売却は大きな金額が動く取引だからこそ、費用をどこまで抑えられるかが手取り額に直結します。ここでは、費用を節約しながらも、信頼性や安全性を損なわないための実践的な5つのコスト削減方法をご紹介します。
税制優遇制度を活用する（3,000万円控除・特例など）
個人が自宅を売却して譲渡益が出た場合、最大3,000万円までの特別控除を受けられる制度があります。これにより、譲渡所得税と住民税を大幅に節税できる可能性があります。
また、買い換え特例や軽減税率の適用、損益通算の活用など、条件を満たすことで受けられる優遇制度も豊富です。確定申告時の手続きが前提となるため、事前に税理士や不動産会社に相談することをおすすめします。
仲介手数料の上限や交渉余地を知る
仲介手数料は「上限」が定められており、法律上それを超える請求はできません。通常の計算式は「売買価格の3％＋6万円＋消費税」ですが、不動産会社によってはキャンペーンや条件交渉によって値引きが可能なケースもあります。
複数社に相談・見積もりを取って比較することで、納得できるコスト感で依頼できる可能性が高まります。
登記手続きを自分で行う「本人申請」という選択肢
登記は司法書士に依頼するのが一般的ですが、条件を満たせば自分で法務局に申請する「本人申請」も可能です。例えば、抵当権抹消登記は比較的手続きがシンプルで、時間が取れる方なら数千円程度の登録免許税のみで済みます。
複数社への査定・見積もりでコストを比較する
売却の査定を複数社に依頼することで、仲介手数料の提案内容や対応姿勢を比較できます。ハイコム不動産のように無料査定サービスを提供している会社もあるため、まずは机上査定から始めて相場観をつかむことも有効です。
自治体の補助金や制度をチェックする
空き家対策として、自治体が「解体費用の一部を補助」する制度を設けているケースがあります。特に熊本市では、一定の条件を満たす空き家に対して補助金が交付される制度があり、事前申請をすれば数十万円の支援を受けられることもあります。
不動産売却費用の支払いタイミングと注意点
不動産売却においては、「いつ、どのタイミングで費用が発生するか」を正確に把握しておくことが重要です。支払時期を誤解していると、手元資金が不足してトラブルになることもあります。ここでは、主な費用の発生時期とその注意点を解説します。
売買契約時に発生する費用（印紙税など）
売買契約を結ぶ際に必要となるのが「印紙税」です。契約書に記載される取引金額に応じて、数千円〜数万円の印紙を貼付し、納税する必要があります。契約成立時に即日必要になるため、あらかじめ現金で用意しておくとスムーズです。
また、まれに契約前に「媒介契約に関する報酬」などを請求される業者もありますが、法律上、仲介手数料は原則として売買成立後に発生するため注意しましょう。
引き渡し時に支払う費用（仲介手数料・登記費用など）
不動産の引き渡し（決済）時には、仲介手数料や司法書士への報酬、登記費用などの支払いが集中します。特に仲介手数料は「売買代金の入金と同時」に一括で支払うことが一般的で、金融機関の立ち会いのもとで実施される「決済時の清算表」で詳細を確認することができます。
売却後に納税する費用（譲渡所得税・住民税）
不動産売却で譲渡益が出た場合、所得税と住民税を翌年の確定申告で納税する必要があります。税額は売却益に応じて決まるため、売却直後には課税されず、タイムラグがある点に注意が必要です。
想定外の出費に備えた資金準備のポイント
売却時には想定外の出費が発生することも珍しくありません。たとえば「隣地との境界トラブルで測量が必要になった」「ハウスクリーニング費用が高くついた」など、予定していなかった費用の発生が資金繰りを圧迫するケースもあります。
そのため、あらかじめ「売却経費として10％前後の余裕資金」を見込んでおくと安心です。特に資金繰りに不安がある場合は、リースバックや買取保証などの選択肢も視野に入れて計画を立てましょう。
よくある誤解と失敗例から学ぶ注意点
不動産売却は人生で何度も経験することではないため、情報不足や思い込みによって誤解を招いたり、思わぬトラブルに発展したりするケースがあります。ここでは、特に注意すべき代表的な誤解と失敗例を紹介します。
「無料で売却できる」は本当か？（広告表示の見極め）
インターネット広告などで見かける「完全無料で売却できます」といったフレーズには注意が必要です。多くの場合、「売却にかかる諸費用は別途必要」であり、仲介手数料や税金、登記費用などは当然発生します。
中には広告上で無料と謳いながら、実際には諸経費を上乗せする形で請求されるケースもあります。不動産会社から提示される費用明細は必ず確認し、総額ベースで比較検討することが大切です。
リフォーム費用は売主が負担するのか？
「家を売るならリフォームが必要」と考える方も多いですが、必ずしもリフォームをしてから売却する必要はありません。実際には「現況のまま」で売却できるケースも多く、買主の好みによって手を加える前提の購入も珍しくありません。
境界未確定の土地で後から発生する費用とは
土地の境界が不明確な場合、売却後に買主から測量や境界確定を求められることがあります。売買契約後にトラブルへ発展するのを防ぐためにも、事前に「境界確認」や「確定測量図」の準備をしておくと安心です。
測量費用は20万〜50万円程度が相場で、境界に関するトラブルがある場合は弁護士や土地家屋調査士の介入が必要になることもあります。
税金の申告漏れで延滞金が発生するケース
不動産を売却して譲渡益が出たにもかかわらず、確定申告を忘れてしまうと、あとから延滞税や無申告加算税が課される恐れがあります。税務署からの指摘で発覚し、多額の追徴課税に発展する事例も少なくありません。
特に「3,000万円特別控除」や「軽減税率」は申告して初めて適用される制度のため、「確定申告しない＝節税できない」という落とし穴に注意が必要です。
まとめ｜費用を理解して不動産売却の一歩を安心して踏み出そう
不動産売却では、「仲介手数料」や「税金」「登記費用」など、さまざまな費用が発生します。さらに、売却の背景が相続や離婚、空き家などであれば、ケースごとに追加の費用や手間がかかることもあります。費用の総額は売却価格の3〜7％程度が目安とされており、事前の把握と準備がなにより重要です。
一方で、節税制度の活用や相見積もりによるコスト圧縮など、費用を抑えるための方法もしっかり存在します。正確な情報をもとに適切な対策を講じれば、不要な出費を防ぎ、手取り額を最大限に高めることも可能です。
不動産売却の成功には、「信頼できる不動産会社のパートナーシップ」と「納得感のある資金計画」が欠かせません。熊本市内で不動産売却をご検討中の方は、地域密着で相談しやすいハイコム不動産へぜひご相談ください。無料査定や複数の売却プラン提案など、費用面の不安にも寄り添いながら、あなたに最適な方法をご提案します。
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