離婚時に不動産を売却するには？財産分与・住宅ローン・名義変更の進め方を解説

離婚を機に、夫婦共有の住宅をどうするか悩んでいませんか？
売却する場合、「名義変更は必要？」「住宅ローンはどうなる？」「売却代金はどう分けるのか」など、考慮すべきポイントは少なくありません。
この記事では、熊本市を中心としたエリアの賃貸・売買物件を豊富に取り扱う不動産のプロ【ハイコム】監修の下、離婚時の不動産売却の進め方と注意点を、財産分与・住宅ローン・共有名義の整理などの観点からわかりやすく解説します。

離婚時に不動産を売却するべき3つの理由

離婚時に「家を売るか、そのまま残すか」で悩む方は少なくありません。感情的な判断で所有を続けると、のちに大きなトラブルや経済的負担を抱えることもあります。ここでは、離婚のタイミングで不動産を売却すべき主な理由を3つに整理して解説します。

共有財産の清算が必要になるため

結婚中に購入した住宅などの資産は、原則として「夫婦の共有財産」とみなされます。そのため、離婚時には財産分与として共有資産の清算が必要です。

現金や預貯金であれば分割は容易ですが、不動産は現物での分与が困難です。そのため、売却して現金化し、公平に分配する方法が最も現実的といえます。

とくに住宅ローンが残っている場合は、残債の精算も必要になるため、売却によって一度リセットすることが今後の生活設計にも役立ちます。

住まなくなる不動産は固定費負担になる

離婚後、どちらも住まない不動産を保有し続けると、固定資産税や修繕費、空き家管理などのコストが継続的に発生します。

空き家を放置すると、建物の劣化が進み、資産価値が下がるばかりか、近隣からの苦情や行政からの指導対象になることもあります。
使わない不動産を長く抱えることは、双方にとってリスクでしかありません。

そのため、離婚と同時に売却することで、無駄なコストや心理的負担を軽減することができます。

トラブルの火種を残さないため

不動産の共有を継続することは、離婚後の関係性を維持するリスクをはらんでいます。
たとえば、名義やローン契約が片方のままだと「売却時の同意が得られない」「ローンが返済されず信用情報に傷がつく」など、後々トラブルが再燃するケースもあります。

感情的なもつれが法的な紛争に発展しないためにも、不動産の処理は離婚協議の中で明確に結論を出すことが重要です。

離婚時の不動産売却前に確認すべき名義・ローン・権利の問題

離婚時に不動産を売却する前には、物件の法的状況やローン契約の内容を正確に把握しておくことが不可欠です。ここを曖昧にしたまま売却を進めると、のちに大きなトラブルや損失につながることがあります。以下に、確認すべき主な4つのポイントを整理して解説します。

不動産の名義は誰か（単独 or 共有）

まず最も重要なのが、不動産の所有者名義がどうなっているかです。名義が一方のみか、夫婦の共有名義（持分あり）かによって、売却の進め方が大きく異なります。

住宅ローンの債務者と連帯保証人の関係

不動産に住宅ローンが残っている場合は、ローン契約上の債務者と連帯保証人の確認が不可欠です。
以下のようなパターンによって、離婚後の対応が変わります。

• 夫が主債務者・妻が連帯保証人
• 夫婦がペアローンで別々に借入
• 収入合算で夫婦共に連帯債務者

いずれの場合も、金融機関の承認なく名義変更・ローン引継ぎはできないため、早期に金融機関へ相談する必要があります。

抵当権や担保が設定されていないか

住宅ローンが残っている物件には、金融機関による抵当権が設定されているのが通常です。
売却時にはこの抵当権を抹消する必要があるため、残債を完済できる見込みがあるかを事前に確認しましょう。

また、親族間の借入や二重担保があるケースでは、売却に第三者の同意が必要になる場合もあります。

親族や第三者の権利関係がある場合の注意点

土地や建物の一部が親族名義だったり、土地を借りて家を建てていた（借地権）など、複雑な権利関係がある場合には注意が必要です。

こうしたケースはトラブルの元になりやすいため、売却前に不動産会社・司法書士への相談が不可欠です。

売却代金はどう分ける？財産分与の基本と注意点

離婚時に不動産を売却した場合、最も気になるのが「売却代金をどう分けるか」です。これは夫婦の共有財産の精算に関わる重要な問題であり、法的なルールと当事者間の合意によって分け方が変わってきます。ここでは基本的な考え方と注意点を解説します。

財産分与の原則と割合の考え方

民法上、夫婦が婚姻中に築いた財産（共有財産）は、原則として2分の1ずつ分けるのが基本ルールとされています。
これは「名義がどちらか一方でも関係なく、実質的に協力して築いた財産」とみなされるためです。

したがって、たとえば夫名義で購入したマイホームでも、妻が専業主婦であった場合も含めて、売却代金は半分ずつ分けるのが基本とされます。

住宅ローン残債がある場合の分与例

このように、不動産売却益があるかどうかは、事前に査定・精算シミュレーションをしておくことが大切です。

売却益・損失を公平に扱うには

売却によって利益が出る場合だけでなく、損失が出る場合の負担割合もあらかじめ合意しておくことが重要です。

とくに、任意売却などでマイナスが発生した場合は、「残債をどちらが支払うのか」を明確にしなければ、のちに返済トラブルにつながります。

夫婦間で揉めやすいポイントでもあるため、第三者（弁護士・司法書士）の立会いや協議書の作成を強く推奨します。

合意内容を公正証書や協議書に残す重要性

売却代金の分配について合意した内容は、必ず書面（離婚協議書や公正証書）にして残しておきましょう。
口約束では法的拘束力がなく、後日「言った／言わない」のトラブルになりやすいからです。

とくに以下のような項目は明文化しておくと安心です。

• 売却代金の分配割合
• 売却方法・時期の決定権
• 売却にかかる諸費用の負担割合
• 残債処理の責任分担

離婚時の不動産売却でよくあるトラブルと回避策

離婚時の不動産売却は、感情面・手続き面・法律面で多くのリスクが重なるため、トラブルに発展しやすいのが現実です。ここでは実際によくある事例と、その回避策を具体的に紹介します。

名義人の同意が得られない

売却には原則としてすべての所有者の同意が必要です。たとえば夫婦の共有名義である場合、一方が売却に同意しなければ手続きを進めることができません。

「もう離婚したから相手とは連絡を取りたくない」「感情的に拒否されている」などの状況でも、法的には持分者の承諾が必要なため交渉は不可欠です。

このようなケースでは、弁護士を介した交渉や、家庭裁判所での調停手続きを活用することが有効です。

感情的対立で手続きが進まない

不動産の売却は複数の合意と書類作成が必要なため、当事者の感情がこじれると全体が停滞しやすいのが特徴です。

• 連絡が取れない
• 引越し時期でもめる
• 売却価格に合意できない

といった事態が起こりがちです。

こうした感情的トラブルを防ぐには、売却の方針・条件・手続きの分担をあらかじめ協議書で明文化しておくことが最善の防止策です。

ローン返済責任でもめる

共有名義でローンを組んでいた場合、売却してもローン残債が残ると、どちらがどれだけ支払うかで揉めるケースがあります。
また、一方が支払わずに滞納すると、もう一方の信用情報に傷がつくことも。

このようなリスクを避けるためには、債務整理や任意売却のスキームに強い不動産会社・弁護士との連携が不可欠です。

売却後の税務申告を忘れていた

不動産を売却した場合、譲渡益の有無にかかわらず、翌年の確定申告が必要になるケースが多いです。
とくに3,000万円控除などの特例を利用する場合、申告しなければ適用されません。

売却後の税務手続きを放置すると、延滞税や無申告加算税が課されるリスクもあるため、専門家に売却後速やかに相談することが大切です。

※詳しくは国税庁ホームページを確認ください。

まとめ

離婚に伴う不動産売却は、財産分与・住宅ローン・名義の整理・感情的対立など、一般の売却と比べて複雑でセンシティブな要素が多く関わります。とくに夫婦の協力が得られにくい状況では、思うように手続きが進まず、心身ともに大きな負担となりがちです。

こうした状況でも、冷静に一つずつ課題を整理し、法的・実務的に正しい手順で進めることが、納得のいく財産整理と新しい人生の第一歩につながります。

熊本市で不動産の売却を検討されている方は、地域に根差した実績を持ち、離婚や相続などの「理由ある売却」に対応できる不動産会社に早めに相談することをおすすめします。

焦らず、専門家の力を借りながら、一歩一歩着実に進めていきましょう。